这一地块2012年出让

2020-03-06 17:26

这一现象在之江板块也许更明显。1月11日,位于之江板块的嘉里云荷廷首开,精装89平方米折后总价175万~190万元,当天成交8成。如此“亲民”的价格让不少业内人士连呼:这是贴着成本在卖房。

之江板块的许多楼盘都已是现房,对购房者而言,这倒是一个不错的挑房好机会。同样的价格下,应选择优质的开发商,因其所具备的优势因素多,价格坚挺。购房者可以实地考察一些细节,特别是外立面、楼幢大堂以及小区绿化,拿来做参考。

根据透明售房网的数据显示,截止到1月20日,之江板块的库存量为3317套,而目前已经现房呈现的之江九里、融科瑷骊山、大家之江悦、佳兆业玖珑山,这几个楼盘的可售房源总和几乎占据了之江板块的半壁江山。

另外,还有中国美院边上的新帝朗郡和之江一号,也是现房呈现,同时拥有学军小学之江校区的教育资源。新帝朗郡目前在售均价1.45万元/平方米,196平方米的平层大宅单套总价在300万元以内。之江一号的优势在于还有80平方米左右的小户型,总价在150万元左右。由于拿地比较早,这两个楼盘目前在售价和楼面价比起来,并不算亏。

“我们当时很看好这块地,竞拍时被抬到了这个价格,现在看起来,的确有点高。”商升亮告诉记者,这块地有自己先天的优势,未来的规划配套也不错,但目前受市场条件限制,价格只能“亲民”。

“如果是单算我们的公寓价格,确实是亏本的,公寓的成本基本在2万元/平方米以上,但现在只卖1.8万元/平方米。不过,项目还有70多套排屋在售,总价大都在1000万元以上,公寓卖低价,也是沾了别墅的光。”之江九里营销总监商升亮告诉记者,目前板块内楼盘价格基本在1.8万元/平方米左右,所以公寓也只能随行就市亏本出售。

记者在之江板块跑了一圈发现,不光是云荷廷,许多以改善型为主的楼盘大多保本销售,有些甚至亏本在卖。

“现在的土地价格给开发商的利润空间越来越小,只有管理上更加精细、专业,通过快速开发来降低成本;或者通过增加产品的附加值,来获得更大的收益。这一点品牌开发商相对容易些。”一位之江板块的开发商如是说。

“我们是首次开盘,也参照了周边几个楼盘的在售价格,最终还是选择以‘亲民’的价格推出市场。”云荷廷项目负责人沈丽芳告诉记者,这次能销售8成,定价合理成为其中一个重要因素。

另一个现房集中的区域是转塘,像融科瑷骊山、佳兆业玖珑山、之江诚品等楼盘,他们的拿地价格基本在7000元~8000元/平方米,而目前在售价格为1.4万元/平方米左右。

从钱江晚报购房宝指数分析,2015年1月以来,这些楼盘的成交总体活跃。截止到1月19日,之江九里成交14套,之江悦成交17套,之江诚品成交19套,基本上是日均一套的节奏。

“现在做房产不是比谁赚得多,而是比谁亏得少。”一位开发商如此戏谑当下的杭州楼市。

“拿地价格很大程度上决定了产品的定价空间,2009年杭州土地市场的确很疯狂,有些开发商甚至是不惜代价在拿地,这导致后期很多项目因为定位不准销售放缓。说到底还是对板块、对地块的评估不够充分。”一位资深业内人士给出了自己的看法。

记者仔细查看了之江板块这几个项目的拿地时间,发现大多是2009年拿的地。而2009年也是土地出让大年,光是主城区就有69宗宅地出让,其中溢价率大于50%的地块占44宗,许多地块的溢价率都大于100%,十分惊人。

如果以建安加财务成本6000元/平方米来算,之江板块的许多楼盘基本是贴着成本在卖,有的甚至还是亏本的。还真应了那位开发商的话:不拼赚钱,只拼少亏一点。

云荷廷89平方米的折后总价在175万~190万元,换算下均价大致在1.9万~2.1万元/平方米。

另外,佳兆业玖珑山的楼面价为8042元/平方米,溢价率高达51.7%;融科瑷骊山的溢价率也有34.6%。

像之江九里地块,2009年10月27日经过多轮争夺,楼面价最终被定格在15281元/平方米,溢价率高达99.9%,是当时之江板块名副其实的“楼王”,而此前一个月,离之江九里1公里的之江悦以楼面价9669元/平方米被拿下,溢价率也高达38.1%。

这一地块2012年出让,当时嘉里一口气拿下之江板块五宗地,其中三宗宅地的平均楼面价为10870元/平方米,也就是现在的云荷廷项目。按照透明售房网显示,其精装修成本在4000元/平方米,那么可以推算其毛坯价在1.5万~1.7万元/平方米。这个价格,能保本吗?一位业内人士告诉记者,建安成本和财务成本等加起来每平方米大约在6000元,云荷廷勉强保本。